馬會傅真 近日，中国科学院院士、航空工业科技委副主任、歼-20战斗机总设计师杨伟接受了记者的独家专访。

　　刚刚过去的4月份，广州一手住宅供求两旺，新批预售10236套，110.76万平方米，在近一年中仅少于去年供应最多的11月份（120.85万平方米）；网签也达到11840套，132.00万平方米，亦处于高位水平。全市均价16635元/平方米，重回到1.6万元水平之上，同比及环比均轻微上升5%。相比之下，二手楼市则表现较淡，成交明显下降。

　　◆◇一手

　　外围区供应激增 中心区受影响较小

　　虽然3月底楼市最严政策出台，但是从供应数据显示，仍有不少项目拿到预售资格，争取在4月以及“五一”或之后推出市场。

　　对比去年4月11055套新批供应，其实今年的10236套是有所减少的，不过从面积而言，则同比增加了14%，换言之套均面积增加了20平方米。在新政下，购房资格更显珍贵，对于未来供应及成交的结构，预期会带来一定的变化。

　　由于4月供应高位，虽然成交量也维持了去年至今的高位水平，但库存量以及库存消化周期均有轻微回升，不过仍然处于供不应求的状态。

　　对比各个区域的库存消化周期，除了越秀、花都有所减少，其他区域均有增加，其中荔湾、天河、番禺消化周期增加接近3个月，尤其是对于广钢、广纸（海珠）以及天河多个区域等有不少旧改项目持续销售或即将推出市场，供应增大之时，使消化周期增加到10个月以上。不过相反，黄埔、增城两个区域，虽然库存面积及库存消化周期均有所增加，但库存消化周期仍不多于3个月。

　　广州中原研究发展部预计，5月内还有不少新货推出市场，因此成交量仍可在消化市场刚需客群的稳固基础上保持，尤其供应较早前更充足，预计也会在后续的网签成交中体现。而价格会有轻微变动，但幅度不大，保持稳定的趋势。

　　从化和南沙，两个看似投资更大于刚需自住的区域，一个主打自贸区未来的憧憬，一个主打生态旅游环境，即便新政出台，仍然积极推货，或许从一个侧面反映，随着城市发展，更多的外围区域日渐成熟，区位也得到更多刚需客户的认同，并且在这方面，发展商也表现出信心。从最近的开盘情况以及预计“五一”的开盘情况，除了保利星海小镇、雅居乐名门半岛在近期均有推盘动作外，其他的楼盘暂且未见明显批量推售动作，仍以自然销售为主，预计后续或有新推货。增城本月亦有几个大型项目取得预售证，其中包含全新盘实地蔷薇花园。

　　结合广州中原研究发展部对“五一”期间推新货的项目监测，大部分项目选择少量加推的方式，推货量远不及其取得预售资格的货量，即表示虽有推货意愿，但在政策从严的情况下，颇有试探市场的意味。

　　本月网签继续保持高位，达132万平方米。其中中心区成交量减少9%，但实际上传统中心区，即除黄埔以外，各区均有增加。新政之下，对于中心区成交影响较外围区少，主要由于偏好中心区的更多为置换需求，一般为本地户籍或已扎根广州多年。但对于外围区域的影响则比较大，番禺、南沙等均明显减少。不过增城、从化则在限购之后，成交量仍然在上升，但有不少部分来自于政策前的成交，现时陆续反映到网签上。

　　价格方面除了越秀出现价格下跌外，其他区域均有上升。但其实越秀的均价下降，主要其成交中接近8成来自由广州南岭铁路房地产开发有限公司开发建设的达道雅轩，4月其网签价低至9016元/平方米。

　　◆◇二手

　　自住需求占比下降 置换需求略有上涨

　　3月楼市淡季过后，二手成交均价为元31076元/平方米，3月二手成交均价为30987元/平方米，微升0.3%。二手住宅成交宗数方面，4月成交宗数环比3月下降了51.2%。与此不同的是，荔湾区逆势而上，成交均价和成交宗数不跌反升。对比3月，荔湾区成交均价上升了3.9%，成交宗数上升了14.8%。

　　在4月份，荔湾区二手住宅均价为30222元/平方米，3月则为29082元/平方米，表现突出的板块当属中山八板块。中原地产中山八分行潘雯颖透露，荔湾属于广州老城区之一，生活配套、交通配套不言而喻。但对比越秀区，其二手均价乃是价格洼地，带省级学位的电梯楼只需4万-5万元/平方米，楼梯楼也属低价，约1.9万元/平方米。

　　除了价格洼地，荔湾区的楼价升幅较为稳定，买家需求大，不少海珠区、白云区的买家前来购房。如首次置业的年轻买家刚工作不久，希望置业老城区，因此会选择荔湾区的楼梯楼低层单位，计划日后再置换电梯单位。也有买家是置换型客户，由于调控出台，有购房计划的买家发现业主惜售，盘源减少，担心对日后置换物业有所影响，因此都加快购房步伐。因此在4月，中山八板块的电梯楼和楼梯楼成交各占一半左右。

　　中原地产潘雯颖介绍，4月份分行成交了一套黄沙大道的单位，楼梯高层，面积为35平方米，总价56.6万元，成交均价约1.6万元，一房一厅的户型。买家是二次置业的年轻客户，看中该单位带省级西关培正小学学位，而且是大院式管理，楼龄新，价格优惠。

　　在4月份购房付款方式占比中，一次性付款比重有所上升，4月比重为17.2%，3月为16.5%。而组合贷款宗数方面，4月比重为9.9%，3月为16.6%。

　　此外，在购房目的方面，4月自住需求人数占比环比略为下降了0.32%个百分点，置换单位需求的人数则上升了0.23%个百分点。中原地产寺右新马路分行高级营业经理郑华龙分析，一来，广州新政出台，各类条件规限后，不少买家无法购房；二来，现时不少业主惜售，市面上二手盘源少，置换型买家也加速购房计划。

　　而根据中原地产数据分析，学位需求的买家略增加了1.17个百分点。